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觀點時評中國房企 出海的動因與反思

  2013年12月1日早間，廣州富力地產股份有限公司發佈公告，稱其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購瞭馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地。據悉該地將會開發為住宅及商業物業。

  近期，不少知名房企"紮堆"加入"出海"隊伍，斥巨資收購、興建海外房地產項目。

  筆者認為，中國房企"出海"不僅僅是戰略佈局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資，從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來講，中國房企"出海"的原因如下：

  例如，10月12日消息，據東方日報報道，近年內地房地產開發商積極"走出去"。繼洛杉磯項目後，上海國資委旗下的綠地集團再次"出擊"，以40億美元收購紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權。

  如美國政府正在加緊追查公民的海外賬戶和海外資產，一旦被查出在海外藏有資產，戶主將被施以重罰。美國政府此舉對華人影響也非常大，部分華人為"保財"棄綠卡。由此可見，海外房產投資不一定是投資者資產轉移、投資轉移的好途徑，投資客應綜合考慮各種因素再做決定。

  此外，涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進入的戰略也大多圍繞這個華人投資集聚的區域，"做熟人(熟企業)的生意"成為房企在海外投資目標客戶的首選。

  此前，2013年情人節，萬科與素有"美國頭號房企"之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發舊金山富升街201地塊，萬科首次進軍美國。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊後，萬科開拓國際市場的第二站。

  從表象來看，中國房企佈局海外市場確實存在佈局、實際市場需求等需要，但是，佈局海外市場進行海外投資的同時，也應該註意一些問題，不斷地反思和總結經驗，防范風險的發生。

  綜合以上分析來看，筆者認為，進軍海外市場並不簡單，如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好瞭解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等，那麼，房企佈局海外有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海，但並不一定會有好的收益。

  第二、從投資項目來看，多為旅遊地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

  比如，從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其"賣點"也大致可以分為3類：移民、留學、投資和休閑旅遊。國內龍頭房企也開始海外投資開發房產，也是看準瞭國內移民、留學、投資和休閑旅遊所帶來的房地產市場需求的機會。

  第一、部分大型房企的全國化佈局基本完成，從戰略佈局角度需要國際化。當前無論是開發商直接投資開發，還是進行股權收購、合作開發等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略佈局國際房地產市場，使其在國內規模化之後，迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化；

  筆者認為，從當前中國房企相繼赴海外拓展業務的現狀來看，雖然當前佈局海外房地產市場具有一定潛在的市場風險，但目前有拓展計劃的都是國內龍頭房企，規模並不大，更多的隻是測試市場反應，且大多數都采取與當地的發展商合作發展模式，風險並不是太高。但是，要進行規模化擴張勢必會存在種種問題。

  從已進入海外的這些項目來看，在2012年一系列海外佈局之後，此前已出海造房的國內房企陸續迎來收獲期：如碧桂園位於馬來西亞的兩大項目計劃在今年正式面市，在國內的銷售狀況良好；綠地首個海外項目動工，今年春節後已進入銷售，其目標客戶群也主要是中國人為主；首創置業位於法國的項目，也已進入招商階段。

  第三、當前國際資本市場融資環境相對寬松，部分國內房企通過在香港或境外上市，建立境外業務發展融資平臺，在歐美房地產市場開始逐步復蘇與回暖之際，開展海外房產投資業務，借機佈局國際房地產市場；

  第四、國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國內投資風險，從而導致部分龍頭開發企業也轉投海外市場；

  第五、大部辦就學貸款中和房屋貸款分海外的土地和房產都擁有永久產權，且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。尤其是中國改革開放以來產生瞭一批相對富裕的傢庭，他們有閑置資產，綜合考慮孩子教育、養老和生活環境，他們將眼光投向瞭海外。部分富裕階層也開始通過海外置業進行資產轉移，規避國內政治風險和其他風險。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續升值，進一步堅定瞭中國投資者海外置業的信心。

  實際上，截至目前，已經有不少品牌房企開始佈局海外房產市場。相關統計數據顯示，2012年以來，包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建築、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十餘傢大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達幾百億美元。品牌房企"出海"投資特征與趨勢在2013年尤為明顯，大宗的投資計劃幾乎都是在這一年當中發生的，比如綠地以40億美元收購紐約佈魯克林大西洋廣場地產項目70%股權，富力以人民幣85億元(45.0億令吉)收購瞭馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地等等，從品牌房企"出海"動作表現來看，2013年已成中國品牌房企的"出海"年。

  2013年以來，以張欣傢族為首中資財團購買美國通用汽車大樓40%權益，大連萬達集團將投資近7億英鎊在倫敦核心區建設超五星級萬達酒店，總部基地(中國)控股集團董事會主席許為平在英國駐華使館也宣佈，將投資10億英鎊在倫敦建"亞洲商務港"。

  首先，海外的開發模式和中國不同，國內房企需要因地制宜進行突破。中國房企基本為香港模式，各個環節隻靠自己；而國(境)外大量使用金融機構，分幾個層面來融資，中國開發商可能不適應。包括銷售流程，包括對企業信用的控制。由於佈局海外的基本為國內大型品牌房企，而大公司模式已經固化，就很難再有突破這樣，在海外短期內也就難以有規模化擴張的突破。

  其次，佈局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐，否則，難以抗拒國際市場風險。如2012年5月大連(樓盤)萬達與全球第二大院線集團AMC簽署並購協議，萬達的此次並購總交易金額26億美元，包括購買100%股權和承擔債務兩部分。如果沒有中國銀行(601988,股吧)、中銀國際、中國進出口銀行等的支持，萬達也很難在國際舞臺上施展收購的拳腳。

  第三，政治壁壘與障礙或許會成為中國房企佈局海(境)外的最大阻力之一。

  萬通在臺灣地區的項目被定名為"臺北2011″，據介紹，該項目由萬通國際開發股份有限公司開發，而萬通國際則由北京萬通地產(600246,股吧)參股在新加坡的投資公司-VantoneCapitalPte.Ltd。在臺北設立，而在大陸的萬通集團則沒有辦法直接在臺灣進行投資。在其他國傢，政治上的不穩定性、稅費制度的不同、匯率變動等均有可能成為中國房企佈局海外的障礙。

  第四、當地房地產市場購買力有限，不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠"綠卡"將國內資產進行轉移的購房者也會存在一定市場風險，投資客投資海外不一定就非常可靠。

內容來自si內壢建地貸款na新聞

  第五、國外以購房進行居住的習慣不如中國，在銷售環節上國外房地產市場復雜的多，如何把控好國外當地房地產市場發展周期與特性，這或許也各大出海的房企必須要考慮的問題。

  為何國內龍頭房企也開始海外投資房產？中國房企頻"出海"有哪些原因？

  筆者認為，比較現實的是，在中國城市化進程尚未完成的市場背景下，中國的房地產市場仍然會有至少10-20年的發展機會。當前中國房地產市場已經進入復蘇與回暖的周期，市場面臨著新一輪的市場發展機會。從機會成本及投資回報率的角度考慮，在新型城鎮化的驅動影響下，盡管樓市會一直經受調控的影響，但是，國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/08152522623.shtml

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